Apólices repetidas sem revisão podem deixar síndicos e condomínios expostos justamente no momento de um sinistro
Conteúdo produzido com a colaboração técnica de Paulo, especialista da AGIF Seguros, parceira do Portal Imersão Condominial.
Ter uma apólice vigente não significa, necessariamente, que o condomínio esteja protegido contra todos os prejuízos que podem surgir em sua rotina.
Um curto-circuito pode danificar equipamentos. Uma tempestade pode comprometer telhados e áreas comuns. Um portão pode atingir um veículo. Um acidente pode provocar danos a moradores, visitantes ou prestadores de serviços.
É justamente quando um desses imprevistos acontece que muitos síndicos descobrem que determinada situação não estava contemplada na apólice ou que o valor contratado não era suficiente para cobrir o prejuízo.
Por isso, o seguro condominial não deve ser tratado apenas como um documento renovado anualmente. Ele precisa acompanhar a estrutura, os equipamentos, as reformas e os riscos reais de cada empreendimento.
Seguro condominial é obrigatório
O artigo 1.346 do Código Civil determina que toda edificação condominial deve possuir seguro contra incêndio ou destruição total ou parcial. A proteção deve abranger tanto as unidades autônomas quanto as partes comuns do empreendimento.
Segundo a Superintendência de Seguros Privados, a Susep, o seguro condominial pode ser contratado com cobertura básica simples ou ampla.
A modalidade básica simples compreende incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão. Já a modalidade ampla pode contemplar eventos que causem danos físicos ao imóvel, exceto aqueles expressamente excluídos no contrato.
Também podem ser incluídas coberturas adicionais, conforme os riscos de cada condomínio, como danos elétricos, vendaval, impacto de veículos e quebra de vidros.
Isso significa que cumprir a obrigação legal não garante, automaticamente, proteção para todos os eventos possíveis.
O erro mais comum: repetir a apólice sem revisar os riscos
Em entrevista ao Portal Imersão Condominial, Paulo, especialista da AGIF Seguros, apontou que um dos principais erros do mercado está na renovação automática das mesmas coberturas.
“Hoje, um dos erros mais comuns no mercado condominial é a falta de tempo e organização. Isso faz com que muitas cotações apenas repliquem as mesmas coberturas, sem uma reanálise dos riscos, das melhorias realizadas e até das novas regras dos produtos”, explica o especialista.
Na prática, o condomínio pode ter instalado novos equipamentos, realizado reformas, modernizado sistemas ou alterado áreas comuns, mas continuar com uma apólice construída sobre uma realidade antiga.
Quando a renovação se transforma em mera repetição, o síndico corre o risco de manter coberturas desatualizadas, valores insuficientes ou garantias que já não correspondem às necessidades do empreendimento.
Coberturas que podem não estar incluídas
Outro ponto que exige atenção é a falsa impressão de que qualquer ocorrência estará protegida pelo simples fato de o condomínio possuir seguro.
Danos elétricos, quebra de vidros, vendaval, impacto de veículos e outras situações podem depender da contratação de coberturas adicionais. A própria Susep esclarece que um dano elétrico, por exemplo, não é automaticamente considerado incêndio para fins securitários, mesmo quando há superaquecimento, curto-circuito ou pequenas chamas residuais. Para esse tipo de prejuízo, pode ser necessária uma cobertura específica.
Também deve ser analisada a proteção de responsabilidade civil. Essa modalidade busca amparar o segurado diante da obrigação de reparar determinados danos causados a terceiros, sempre de acordo com os limites, condições e exclusões estabelecidos no contrato.
Por isso, o síndico precisa observar não apenas o nome da cobertura, mas também:
o limite máximo de indenização;
a franquia aplicada;
as situações excluídas;
os bens contemplados;
os documentos exigidos;
e as condições específicas para o acionamento.
Capital segurado precisa acompanhar o patrimônio
O capital segurado representa o limite contratado para determinada cobertura. Quando esse valor é inferior à realidade do condomínio, a indenização pode não ser suficiente para reparar os danos provocados por um sinistro.
Paulo alerta que esse ponto merece atenção especial:
“É imprescindível estar atento ao capital segurado. Uma cobertura contratada abaixo da necessidade real pode penalizar severamente o condomínio no momento de acionar, por exemplo, a cobertura de incêndio.”
O valor não deve ser escolhido apenas para reduzir o preço do seguro. É necessário considerar o custo de reposição ou reconstrução dos bens protegidos, além dos critérios previstos nas condições da apólice.
A Susep define o valor em risco como o valor total necessário para a reposição dos bens segurados imediatamente antes da ocorrência do sinistro.
Reformas e novos equipamentos exigem atenção
De acordo com o especialista da AGIF Seguros, uma reforma ou instalação deve ser analisada sempre que puder afetar a estrutura ou modificar o risco do condomínio.
“Quando a alteração afeta a estrutura do condomínio, a apólice precisa ser reavaliada”, afirma Paulo.
Modernização de elevadores, instalação de sistemas de energia solar, geradores, carregadores para veículos elétricos, alterações em telhados, ampliações e mudanças na utilização de áreas comuns são exemplos de situações que devem ser comunicadas ao profissional responsável pelo seguro.
Isso não significa que toda mudança provocará aumento no custo da apólice. Significa que a seguradora e o corretor precisam conhecer a situação atual do empreendimento para verificar se as coberturas continuam adequadas.
O que fazer imediatamente após um sinistro?
Em qualquer ocorrência, a primeira medida deve ser proteger as pessoas, acionar os serviços de emergência quando necessário e evitar que os danos aumentem.
Logo depois, o síndico deve comunicar a corretora ou a seguradora e seguir as orientações recebidas.
“Após um sinistro, o síndico deve comunicar imediatamente a corretora ou o corretor de seguros, inclusive antes de tomar providências que possam alterar a situação do risco”, orienta Paulo.
A recomendação não impede medidas emergenciais necessárias para preservar vidas ou conter o prejuízo. Entretanto, mudanças não urgentes, descarte de materiais, reparos definitivos ou alterações no local devem ser realizados somente depois de orientação.
Também é importante registrar imagens, vídeos, horários, circunstâncias da ocorrência, notas fiscais, relatórios técnicos e demais documentos que possam auxiliar na análise.
A Susep orienta que o sinistro seja comunicado tão logo o segurado tome conhecimento, com o preenchimento do aviso e a apresentação dos documentos exigidos pelas condições contratuais.
Acompanhamento não deve acontecer apenas na renovação
Para Paulo, o trabalho especializado não deve se limitar à busca de preços quando a apólice está próxima do vencimento.
“A importância de o síndico ter um especialista em seguros acompanhando o processo durante todo o ano está no suporte aos sinistros, às renovações e às correções necessárias. Isso dá segurança para que os negócios do condomínio estejam amparados e permite que a gestão mantenha o foco em suas demais responsabilidades.”
Esse acompanhamento ajuda o condomínio a identificar mudanças de risco, revisar coberturas e organizar documentos antes que um problema aconteça.
Mais do que encontrar a proposta de menor preço, o objetivo deve ser contratar uma proteção compatível com a realidade do empreendimento.
Checklist para o síndico antes da renovação
Antes de renovar o seguro condominial, é importante verificar:
A estrutura ou a utilização do condomínio mudou?
Foram instalados novos equipamentos?
O capital segurado acompanha o valor atual do patrimônio?
Quais coberturas são básicas e quais são adicionais?
Existem franquias ou limites específicos por ocorrência?
Danos elétricos, vendaval e quebra de vidros estão contemplados?
Há cobertura adequada de responsabilidade civil?
As exclusões da apólice foram lidas e compreendidas?
O condomínio sabe como proceder em caso de sinistro?
Existe acompanhamento profissional durante todo o período de vigência?
Seguro correto é parte da boa gestão condominial
O seguro condominial é uma obrigação legal, mas também deve ser encarado como uma ferramenta de gestão de riscos e proteção patrimonial.
Renovar automaticamente uma apólice sem considerar reformas, equipamentos, novos riscos e valores atualizados pode provocar uma falsa sensação de segurança.
O síndico, o conselho e a administradora devem participar da revisão, solicitar explicações claras e compreender exatamente o que está ou não protegido.
A apólice do seu condomínio é revisada todos os anos ou apenas renovada automaticamente? Compartilhe esta matéria com síndicos, conselheiros e administradoras.
Este conteúdo possui caráter informativo. Coberturas, franquias, exclusões, limites e procedimentos podem variar conforme a seguradora, o produto e as condições da apólice.
Assinado pela Equipe Portal Imersão Condominial.
Colaboração técnica
Esta matéria contou com a colaboração de Paulo, especialista da AGIF Seguros, empresa parceira do Portal Imersão Condominial.
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